Инструкция: регистрируем договор аренды. Как зарегистрировать договор аренды в росреестре

Предприниматель арендовал склад у государства на несколько лет. Он подписал долгосрочный контракт с городом, но не зарегистрировал его. Через три года другой предприниматель, ничего не знавший об арендаторе, купил здание.

Регистрация долгосрочного договора аренды части помещения и технический план

Регистрация сделок по аренде особенно актуальна в Москве и Санкт-Петербурге. Заключение таких сделок регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации, а предметом может быть весь объект или его часть. В этом документе содержится информация о правилах регистрации договоров и нюансах оформления документации.

Ссылаясь на Гражданский кодекс РФ, можно увидеть, что регистрация является обязательной для всех сделок с недвижимостью. Это правило применяется к аренде следующим образом

• Если срок действия соглашения превышает один год, регистрация является обязательным условием для вступления в силу.
• Если срок действия не превышает одного года, сторонам достаточно подписать документы, не посещая регистрационный орган.
• Если краткосрочный договор продлевается на неопределенный срок, он не подлежит регистрации — такой вывод содержится в решении Верховного суда РФ.

Продолжительность лизинговых отношений определяется самими партнерами. Оговорки о сроке передачи недвижимости не относятся к существенным условиям таких сделок. Если такого пункта в тексте документа нет, то договор действует на неопределенный срок в соответствии с правилами статьи 610 Гражданского кодекса РФ. Некоторые виды недвижимости могут предусматривать временные рамки для договорных отношений.

Обязательные условия долгосрочного договора

Для каждого гражданско-правового договора законодатель устанавливает перечень обязательных условий. Стороны обязаны включить это в договор. У лизинговых сделок есть только одно такое условие — предмет договора. Конкретный предмет должен быть идентифицирован вместе с его обязательными характеристиками.

Предмет аренды определяется путем включения в договор следующей информации

• Документы о праве собственности и информация из реестра ЕГРЮЛ (включая кадастровый номер земельного участка).
• Тип предмета, область и т.д.
• Адрес объекта аренды по данным Единого государственного реестра юридических лиц.

Указанная информация должна однозначно идентифицировать объект аренды; в 2018 году любая сделка запрещена, если имущество не зарегистрировано в органе земельного кадастра. Поэтому обязательным параметром объекта является его кадастровый номер, который указывается в выписке из ЕГРЮЛ.

Комментарий специалиста. Передача незарегистрированных помещений или зданий может быть осуществлена одновременно с регистрацией. Это единственный вариант сдачи в аренду части здания, и временная регистрация действительна на срок действия договора, представленного на регистрацию. Для выполнения требований законодательства и получения постоянного или временного кадастрового номера необходимо представить технический план.

Основные условия договора

Помимо пунктов о предмете договора, необходимо согласовать дополнительные условия, касающиеся сделки. Их структура и содержание зависят от условий договора между арендатором и собственником. В данном разделе описаны наиболее важные при составлении договора моменты.

• Срок аренды — как отмечалось выше, содержание этого пункта определяет необходимость регистрации.
• Процедуры и условия перечисления лизинговых платежей — как правило, размер ежемесячного платежа определяется сторонами, а форма платежа может быть предусмотрена как перевод наличных, перевод со счета и т.д.
• требования к характеристикам объекта — для использования арендуемого помещения или здания в коммерческих целях стороны могут предусмотреть определенную перепланировку, а фактическое состояние объекта фиксируется в акте приема-передачи;
• условия текущего ремонта объекта, а также обязанность застраховать его на срок действия договора;
• положения об ответственности за нарушение условий сделки — например, начисление пени за просрочку арендных платежей или возмещение ущерба, нанесенного имуществу.

Принуждение к заключению сделки не допускается, поэтому все разногласия, касающиеся пунктов договора, должны быть согласованы сторонами добровольно.

Комментарий эксперта. В аренду может быть передано государственное и муниципальное имущество. В этом случае могут быть установлены дополнительные требования к содержанию договора, которые арендатор не может игнорировать. Например, может быть закреплено строго определенное целевое назначение объекта (для размещения торговой точки, аптечного пункта и т.д.).

Как правильно составить договор аренды для регистрации в ЕГРЮЛ с первой попытки

В процессе регистрации будет проверяться правильность составления договора. Если форма или положения документа противоречат законодательству, последует приостановление, а затем и отказ в регистрационных действиях. Чтобы избежать таких последствий, необходимо соблюдать следующие основные правила:

Чтобы изменить условия договора или расторгнуть его, арендатор и арендодатель составляют дополнительное соглашение и регистрируют его в Росреестре. Пошлина в этом случае меньше: для индивидуального предпринимателя — 350 рублей, для юридического лица — 1000 рублей.

Порядок регистрации

Действующим законодательством определено, где регистрируется договор аренды нежилого помещения — в Росреестре. Обращаться в это ведомство следует по месту нахождения объекта недвижимости. Обычно процедуру проводит региональное отделение ведомства.

Ранее договор аренды регистрировался в Управлении юстиции (Минюсте), в 2021 году эту процедуру проводит Росреестр.

Любая из сторон сделки имеет право обратиться в Росреестр. Если договор заключен с государственным или муниципальным органом, то именно он подает заявление на регистрацию (п.5 ч.1, п.2 ч.3 ст.15 Закона № 218).

Если договор нотариально удостоверен — обратиться в Росреестр имеет право нотариус.

Собственник недвижимости имеет право подать заявление о запрете регистрационных действий без его личного присутствия. Если такое заявление было подано — обратиться с договором имеет право только собственник.

Следует отметить: допускается регистрация договора аренды в МФЦ, специалисты примут документы и направят их в департамент. При этом срок предоставления услуги увеличился.

Мы рекомендуем обратиться в МФЦ, несмотря на увеличенный срок, так как специалисты помогут заполнить заявление. Отделения принимают документы в определенные дни и время, МФЦ работает без ограничений.

Вот подробная процедура регистрации договора аренды нежилого помещения в Росреестре:

1. Поставить часть помещения на кадастровый учет. Регистрация осуществляется одновременно с государственной регистрацией (п.4 ч.3 ст.14 Закона № 218).
2. Составьте и подпишите договор. Обратите внимание: если кадастровый номер помещению еще не присвоен, в тексте необходимо как можно подробнее указать предмет сделки. Рекомендуем приложить план расположения помещения.
3. Оплатить государственную пошлину. Реквизиты для оплаты можно получить в МФЦ, на сайтах департамента и МФЦ. При безналичной оплате рекомендуем заверить платежное поручение в банке.
4. Заполнить заявление по форме согласно приложению № 1 приказа Росреестра от 19.08.2020 № П/0310; в МФЦ форму заявления заполняет специалист на приеме.
5. Полный комплект документов представляется в Секретариат.

Эксперты «КонсультантПлюс» разобрали, в каких случаях договор аренды подлежит регистрации. Эти инструкции предоставляются бесплатно.

Стоимость проведения регистрации

Если объект не существует в земельной книге, выписка выполняется бесплатно. Стоимость подготовки технического плана для регистрации земельного кадастра — 10 000 рублей по площади.

Государственные пошлины за регистрацию договоров аренды зданий в 2021 году различаются для компаний и физических лиц.

Оплата по договору производится независимо от сторон сделки: платит не каждая сторона, а одна. Физическому лицу дешевле зарегистрировать договор аренды в Росреестре, поэтому если в сделке участвует гражданин, то ему целесообразно обратиться к ним, а не к юридическому лицу.

Расходы на государственного чиновника несет сторона, подавшая заявление. Если договор заключен с национальным или муниципальным органом власти, то сам орган власти применяет и освобождается от уплаты государственной пошлины.

Если заявление подают несколько человек, государственное обязательство распределяется поровну. Если заявителем является юридическое лицо и гражданин, то распределение происходит следующим образом: 11 000 руб. — Юридическое лицо, 1 000 таку. — Один гражданин.

Арендодатели или арендаторы могут подать заявление на регистрацию любым удобным способом — посетив МФЦ или направив документы непосредственно в Росреестр через сайт или по почте.

Подготовьте договор аренды и акт передачи

Договор аренды для регистрации оформляется в виде единого бумажного документа. К договору прилагается акт сдачи-приемки помещения. Оба документа должны быть подписаны сторонами.

Если в аренду сдается не весь объект, а его часть, необходимо составить технический план.

Договоры аренды

Договор должен содержать подробное описание арендуемого имущества и кадастровый номер недвижимости.

Акт приема-передачи

Передаточный акт должен быть подписан после осмотра имущества. Если вы обнаружили какие-либо дефекты, попросите арендодателя устранить их. Если вы его подпишете, вы не сможете пожаловаться, если сломается розетка или потечет труба.

Для получения дополнительной информации о важных условиях аренды и безопасных методах подписания договоров см. статью в нашем руководстве «Договоры».

Техническое планирование

Вы можете арендовать только ту недвижимость, которая зарегистрирована в Едином национальном реестре по номеру земельного кадастра. В противном случае регистратор не может «видеть», что входит в договор аренды.

Обычно в реестре указывается весь объект недвижимости, например, 100 кв. м коммерческой площади на первом этаже здания. Однако это не относится к отдельным его частям, таким как блок-секция площадью 15 кв. м для магазинов. Эта часть должна быть внесена в реестр одновременно с регистрацией аренды. Этого требует статья 44, пункт 5 Закона о регистрации недвижимого имущества. Статья 4, пункт 5 Закона о регистрации недвижимого имущества .

Для этого на участок приглашается инженер земельного кадастра для составления технического плана. Инженеров можно найти в Интернете. Единственное — проверить действительность его сертификата в Реестре инженеров Земельной книги.

Подготовленный технический план вместе с документами подается в Росреестр для регистрации.

Узнайте, какие нужны документы в Росреестр

Набор документов, необходимых для регистрации, зависит от статуса участника (индивидуальный предприниматель или юридическое лицо).

Точный список документов можно узнать в местном МФЦ. Обращение в МФЦ — важное действие для сбора документов. Нигде в Интернете нет списка документов, необходимых для той или иной сделки.

Только одна из сторон — либо арендатор, либо кредитор — должна подать документы на регистрацию. Этим человеком является заявитель.

Заявители оплачивают государственную пошлину в размере 2 000 рублей для индивидуальных предпринимателей и 22 000 рублей для юридических лиц. Могут возникнуть споры по поводу платы за услуги. Чтобы избежать этого, следует заранее прописать в договоре аренды, кто несет ответственность за эти платежи, или они должны быть разделены поровну.

Документы для всех

— Форма заявления на регистрацию договора — готовится специалистом МФЦ на приеме.

— Договор аренды с актом переуступки — три оригинальных экземпляра.

— Документы, подтверждающие уплату таможенных платежей — несет заявитель; ИП оплачивают наличными через терминал или банковский счет, юридические лица только через счет. Дополнительную информацию об оплате можно получить у сотрудников МФЦ. Если оплата будет производиться с расчетного счета, пожалуйста, запросите реквизиты заранее.

Корпоративные документы

— Протокол назначения директора — если директор пришел на сделку от имени юридического лица.

— Доверенность представителя за подписью и печатью директора — если от юридического лица выступает лицо, отличное от директора.

— Устав, выписка из ЕГРЮЛ, свидетельство об ИНН, ИНН — в случаях, когда Росреестр сам не получает информацию о юридическом лице по межведомственным запросам.

— Протокол одобрения существенных сделок — требуется, если арендные платежи за весь период превышают 25% денежных средств и активов компании. Вместо протокола может быть запрошена справка о том, что сделка не является существенной для компании.

— Протокол об одобрении сделок с заинтересованностью — если устав требует одобрения. Вместо протокола может потребоваться сертификат о том, что соглашение не является для компании сделкой со связанными сторонами.

Документы IE для.

— Нотариально заверенное согласие супруга на аренду недвижимости — требуется, если арендодатель приобрел недвижимость во время брака. Вместо этого приводятся судебные решения по брачным договорам, соглашениям о разделе имущества.

Документы о представительстве

— Нотариальное заверение представителя — если представителем выступает другое лицо, например, индивидуальный предприниматель или физическое лицо, например, агент по недвижимости.

Документы, относящиеся к залоговому имуществу

— Согласие банка на сдачу в аренду обеспеченного имущества — если имущество заложено или банк принял обеспечение на имущество.

Важно: Все документы должны быть предоставлены в оригиналах или нотариально заверенных копиях.