Как оспорить кадастровую стоимость, и не переплачивать налог на имущество. Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка

Если есть возражения против кадастровой стоимости земли, необходимо оплатить государственную пошлину. Пошлина для физических лиц (граждан) составляет 300 рублей, для юридических лиц (организаций) — 2 000 рублей.

Кадастровая стоимость и как ее снизить — полная инструкция для 2022 года

Кадастровая стоимость объекта (КС) рассчитывается на основании результатов государственной оценки и становится частью Государственного единого реестра юридических лиц. Этот показатель используется для расчета налогов на имущество граждан и организаций, государственных налогов на наследство и в различных других случаях. Опубликованные цены на землю и строительные материалы можно получить из справок Росреестра (выписки из Единого реестра юридических лиц). Если оценка земельного кадастра была проведена неправильно или привела к завышению стоимостного показателя, административное и судебное постановление может быть обжаловано.

В этом документе объясняется, как узнать кадастровую стоимость квартиры или другого объекта, как добиться снижения показателя и где это можно сделать.

Что такое кадастровая стоимость

Для оценки стоимости недвижимости используется несколько индексов. Инвентарная стоимость определяется по эталонной стоимости, которая регулярно меняется в зависимости от износа или результатов обследования. Рыночная стоимость определяется сторонами сделки или профессиональным органом в результате оценочной деятельности.

Уважаемый клиент.

Хотя эта статья содержит общую информацию, каждый случай уникален. Возможна бесплатная консультация с нашими инженерами — звоните.

8 (499) 430-01-70 — Москва (наше местонахождение)

8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наше местонахождение)

Все консультации бесплатны.

Кадастровая оценка недвижимости проводится в соответствии с нормами Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (скачать) Применение показателей КС имеет следующие особенности

• КС определяется исключительно по результатам государственной оценки недвижимости и не может быть рассчитан гражданами или организациями самостоятельно.
• Данные в ГО не относятся непосредственно к рыночным ценам, которые могут отличаться в большую или меньшую сторону.
• Если есть возражения против кадастровой стоимости, владелец земли или недвижимости может оспорить ее.
• Кадастровая стоимость земли или имущества является общедоступным показателем в Едином государственном реестре естественных монополий, поэтому ее можно увидеть, даже если это чужая собственность.

Граждане и организации сталкиваются с CS в налоговой системе. Федеральное налоговое управление самостоятельно получает информацию об отдельных объектах недвижимости, рассчитывает сумму налога и направляет уведомление (запрос). Предприятия самостоятельно рассчитывают земельный и имущественный налоги. Для этого необходимо знать кадастровую стоимость здания или помещения, указанную в Едином государственном налоговом реестре на день предварительного расчета и подготовки декларации. Кадастровая стоимость земли также используется для расчета арендной платы за государственное и муниципальное имущество и для уплаты налога на наследство.

Экспертное мнение При сделках кадастровая стоимость, например, квартиры, обычно не применяется, поскольку она не соответствует рыночным ценам. Граждане и организации могут учитывать УК при определении цены контракта, если обе стороны сделки согласны с этим. В случае заключения такого договора требуется справка о кадастровой стоимости земли или выписка из Единого государственного реестра юридических лиц.

Расчет кадастровой стоимости земельного участка проводится не реже одного раза в пять лет, но не чаще одного раза в три года, а также проводится оценка (переоценка) территории, выбранной Корпорацией недвижимости (GKN). Затем устанавливается новая официальная цена на будущие отчетные периоды до следующего пересмотра.

Как узнать кадастровую стоимость вашей недвижимости

Прежде чем оспаривать стоимость оценки в земельном кадастре, необходимо знать, во сколько была оценена ваша собственность. Оценки проводятся независимыми оценочными компаниями по контракту с органами власти, а кадастровая стоимость каждого объекта недвижимости публикуется на официальном сайте Росреестра. Для поиска недвижимости необходимо ввести ее кадастровый номер или адрес, а объекты, представляющие собой дома и другие самостоятельные строения, можно просто найти на публичной кадастровой карте (maps.rosreestr.ru/PortalOnline/).

Введите в форму поиска номер участка (указанный в свидетельстве о праве собственности) или адрес и нажмите кнопку «Сгенерировать запрос», чтобы выполнить поиск нужного объекта в базе данных и просмотреть доступные источники данных.

Если затем выбрать «ГКН» (Государственный кадастр недвижимости) в качестве источника данных, будет отображена справочная информация об объекте недвижимости, включая кадастровую стоимость и дату утверждения. Кадастровую стоимость можно сравнить с преобладающей рыночной стоимостью на дату установления кадастровой стоимости. Например, если 16 декабря 2015 года кадастровая стоимость объекта недвижимости составляла 17 млн рублей, а реальная стоимость на эту дату составляла 15 млн рублей, то кадастровая стоимость на 2 млн рублей выше рыночной. При расчете налога необходимо учитывать, что налоговой базой в отношении квартиры является кадастровая стоимость за вычетом 20 м² общей площади квартиры (пункт 3 статьи 403 НК РФ), поэтому налоговая база ниже кадастровой стоимости. Если кадастровая стоимость объекта окажется завышенной, а реальная рыночная стоимость составит 15 млн рублей, налоговая база также будет уменьшена.

Полезные услуги.

Калькулятор налога на имущество физических лиц в Москве может быть использован для расчета суммы налога на имущество в Москве.

Обратите внимание, что сумма налога за первый год рассчитывается с использованием понижающего коэффициента 0,2. Сумма налога будет постепенно увеличиваться в течение следующих пяти лет, а понижающий коэффициент перестанет применяться с 2020 года.

Основания для пересмотра кадастровой стоимости

Существует только два основания для изменения результата определения кадастровой стоимости земли

• Недостоверность информации об объекте недвижимости, используемой для определения кадастровой стоимости.
• Определение рыночной стоимости недвижимости на момент определения стоимости земли.

Под недостоверной информацией обычно понимаются ошибки, допущенные в процессе оценки, например, неверная оценка характеристик объекта недвижимости, влияющая на кадастровую стоимость. Верховный Суд Российской Федерации в пункте 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникших при рассмотрении судом дела об оспаривании результатов расчета кадастровой оценки недвижимости» указал, что искажение данных об объекте оценки в ходе проведения кадастровой оценки недвижимости В нем говорится, что к ним относятся следующие обстоятельства

• Искажение информации в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.
• Неправильная оценка оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости, напр.
  • Местоположение оцениваемого объекта.
  • Назначение объекта — разрешенное использование земельного участка
  • Разрешенное использование земельного участка.
  • Аварийное состояние объекта.
  • Расположение объекта в границах санитарно-защитных зон и иных зон с особыми условиями использования.
  • Другие условия.

  Для того чтобы определить, есть ли основания для изменения результатов определения кадастровой стоимости дома, можно запросить у заказчика кадастровой оценки сведения об объекте недвижимости, использованном для определения кадастровой стоимости, которые можно получить из региональной классификации Росреестра. Заказчик и оценщик обязаны ответить в течение семи дней с момента получения такого запроса (статья 24, пункт 18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). Если основанием для возражения является то, что кадастровая стоимость превышает рыночную стоимость недвижимости, следует учитывать, что рыночная стоимость должна быть определена на момент установления кадастровой стоимости, а не в настоящее время. Поэтому внезапное снижение стоимости, произошедшее после установления кадастровой стоимости, не будет подлежать уменьшению. Кроме того, жители районов, где суммы налогов по-прежнему рассчитываются на основе кадастровой стоимости, не смогут оспорить кадастровую стоимость. Позиция Верховного суда РФ заключается в том, что если права или обязанности лица еще не затронуты, то оно не имеет права обжаловать оценку земельного кадастра (Решение Верховного суда РФ № 18-АПГ15-6 от 24 июня 2015 года).

  После внесения Росреестром новых данных можно зачесть излишне уплаченный налог на имущество. Для этого необходимо подать заявление в налоговую инспекцию. Переплата будет зачтена в счет будущих платежей.

  Кaк пoнять, чтo кaдacтpoвaя cтoимocть зaвышeнa

  Цена, зарегистрированная в регистрационной палате, указана в выписке. Существует два способа выяснить, соответствует ли недвижимость.

  Oбpaтитecь к oцeнщикy

  Сертифицированный оценщик стоит денег, но может быстро определить, не завышена ли цена на недвижимость. Предоставьте им документы и записи о собственности и пригласите их подробно описать недвижимость или приехать посмотреть ее. Эксперт найдет любые ошибки в расчетах и рассчитает оптимальную стоимость по земельному кадастру.

  Изyчитe pынoк caми

  Они просматривают объявления о продаже недвижимости на вторичном и первичном рынках, чтобы найти объекты, похожие на их собственные, и проверить их цены. Затем рассчитайте среднюю рыночную стоимость. Например, если вы оцениваете пять объектов, сложите их вместе и разделите на пять. Затем средняя цена сравнивается со стоимостью объекта в земельном кадастре. Если рыночная стоимость более чем на 20-30% ниже кадастровой, это является основанием для обращения в Росреестр с заявлением о пересмотре стоимости.

  B кaкиx cлyчaяx нyжнo измeнять кaдacтpoвyю cтoимocть

  Если кадастровая стоимость недвижимости слишком высока, ее можно снизить самостоятельно. Однако закон предусматривает и другие ситуации, когда требуется пересмотр цен. Всего их три.

  ⏎ Стоимость завышена. Это наиболее распространенная ситуация. Если кадастровая стоимость земли слишком высока, налоги возрастут. Со временем этот показатель может увеличиться в несколько раз в связи с отменой понижающих коэффициентов. Кроме того, закон гласит, что недвижимость должна быть продана не менее чем за 70% от ее кадастровой стоимости. Если кадастровая стоимость в два или три раза выше, недвижимость не может быть продана по рыночной стоимости, поскольку она составляет менее 70% от кадастровой стоимости.

  Значение ⏬ занижено. В этом случае налог к уплате будет меньше. Это помогает сэкономить деньги, но создает проблемы при продаже недвижимости. Управление Росреестра с подозрением относится к сделкам, в которых недвижимость продается выше кадастровой стоимости, а налоговая служба может оштрафовать вас за незаконное снижение стоимости недвижимости.

  🔄 Информация, использованная при расчете, неверна. Если кадастровый паспорт содержит информацию, которая не соответствует фактическим параметрам, кадастровая стоимость также должна быть оспорена. Различные параметры могут быть неверными, например, количество аварий, площадь, право собственности на землю, местоположение и т.д.

  Пример: вы подали иск в суд в ноябре; 1 декабря суд вынес решение о принятии вашего иска, а 2 декабря вы подали его в Росгестрел; с 1 января кадастровая стоимость земли будет уменьшена, а значит, вы можете потребовать перерасчета вашего налогового счета в налоговой инспекции.

  8 800 350 56 07

  Звонки бесплатны во всех регионах Российской Федерации.

  На основании полученных данных определяется рыночная цена недвижимости, которая в некоторой степени зависит от цены земельного кадастра. Существуют онлайн-калькуляторы, которые рассчитывают кадастровую стоимость земли, но на такие данные не следует полагаться. По моим наблюдениям, кадастровая цена участка земли, обновленная в 2015 году, на 30-300% выше рыночной. Однако и владелец, и арендатор имеют законное право уменьшить кадастровую стоимость своего земельного участка.

  Если кадастровая стоимость недвижимости завышена, предпринимателю приходится бороться в суде, чтобы не платить слишком большой налог.

  Новый законопроект должен упростить процедуру и повысить прозрачность и точность оценки. Кадастровая стоимость земли, уменьшенная в результате возражения, будет применяться в течение всего периода с даты внесения первоначальной кадастровой стоимости земли в Единый государственный реестр ценностей.

  Как снизить кадастровую стоимость земельного участка в аренде

  Теперь вы можете задаться вопросом, почему кадастровая стоимость должна быть уменьшена, если вы являетесь арендатором земельного участка и платите только арендную плату, или почему налог начисляется только владельцу земельного участка. Ответ следующий. Итак, рассмотрим снижение кадастровой стоимости арендованного участка земли на примере ИП Солнышкина Н.Н.

  Индивидуальный предприниматель Солнышкина Н.Н. является арендатором земельного участка площадью 16 382 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственно-технологическое назначение, находящегося в муниципальной собственности. Договор аренды, по которому она платит арендную плату, содержит положения об основных показателях для расчета арендной платы.

  1. Территориальная экономическая зона.
  2. Годовая базовая ставка за квадратный метр.
  3. Средний коэффициент модификации градостроительной ценности.
  4. Коэффициент вида деятельности.
  5. Годовая арендная ставка за квадратный метр (мой любимый вариант).

  Именно ставка, а не базовая ставка, определяет расчет арендной платы за квадратный метр, которая может быть пересмотрена муниципалитетом-владельцем. Как правило, в договорах аренды земли собственником (администрацией) в лице Департамента имущественных и земельных отношений неизбежно присутствует понятие одностороннего изменения арендной платы.

  Практическая иллюстрация: п. 3.3 договора аренды — годовой размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти Российской Федерации и (например) Липецкой области, установлением Липецким городским Советом оценочных зон, коэффициентом индексации ставки земельного налога и базовой ставки арендной платы путем письменного уведомления арендатора.

  Становится понятно, что земельный налог включен в арендную плату и, как правило, именно неправильно определенная кадастровая стоимость земельного участка, которая значительно выше его рыночной стоимости, приводит к завышению годовых арендных платежей (ответ на вопрос выше).

  Поэтому, чтобы снизить кадастровую стоимость, вам придется:

  Шаг 1 — заказать выписку из ЕГРН

  Обратите внимание, что Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3 дней (бывают задержки). Если вы хотите получить информацию быстрее, рекомендую заказать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение суток. Стоимость такая же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

  

  Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказал через API Росреестра

  Шаг 2 — сравнить рыночную и кадастровую стоимость

  Чтобы сравнить рыночную стоимость нашего земельного участка с кадастровой стоимостью, указанной в выписке, закажите в независимой оценочной компании отчет о рыночной стоимости земельного участка на дату, указанную в выписке из ЕГРЮЛ (например, на 01.01.2018).

  Для расчета рыночной стоимости оценщики используют удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка. Индекс зависит от категории, целевого назначения, общих характеристик участка, местоположения и инфраструктуры (удаленность от центра, транспортная доступность и т.д.). Общие характеристики земельного участка суммируются, подставляются в формулы и предоставляются в виде кадастровой стоимости.

  📋 Заключение о независимой оценке рыночной стоимости недвижимости и отчет о расчете суммы в случае, если кадастровая стоимость жилья сильно отличается от рыночной;

  Когда можно оспорить кадастровую стоимость

  Прежде чем оспаривать кадастровую стоимость, мы рекомендуем оценить, стоит ли тратить на это время и деньги. Вот несколько шагов, которые помогут вам принять правильное решение:

  1. Уточните, имеете ли вы право оспаривать.
  2. Определите основание для оспаривания.
  3. Выясните, не пропущен ли срок давности для подачи заявления об оспаривании.
  4. Выберите консалтинговую фирму для сопровождения процедуры.
  5. Выясните приблизительную сумму разницы между кадастровой и рыночной стоимостью и экономию на налогах или арендной плате. Сравните экономию и затраты на проведение процедуры оспаривания.

  Рассмотрим эти шаги более подробно.

  Право на оспаривание. Оспаривать кадастровую стоимость могут только те лица, чьи права затрагиваются оценкой. Это могут быть:

  • собственник имущества или собственник доли имущества;
  • бывший собственник, если он хочет произвести перерасчет налогов за время владения;
  • арендаторы недвижимости, если арендная плата рассчитывается из кадастровой стоимости;
  • покупатель или арендатор земельного участка, если они имеют исключительное право на его покупку или аренду. Например, собственник здания имеет исключительное право на покупку или аренду земельного участка под ним.

  Основания для оспаривания. В соответствии с законом оспорить кадастровую стоимость можно по двум основаниям:

  1. техническая ошибка. Если в расчете допущена техническая ошибка, например, неверно указана площадь, материал стен и т.п., необходимо обратиться в ГБУ, проводившее оценку. Например, в Москве это «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования».

  Вам нужно будет написать обращение с просьбой исправить ошибку и приложить документы, подтверждающие ее. Например, технические паспорта, правоустанавливающие документы, план земельного участка. Государственное бюджетное учреждение рассмотрит заявление в течение 30 рабочих дней.

  Если ГБУ согласится с ошибкой, то направит новые сведения в Росреестр. В противном случае кадастровая стоимость должна быть оспорена в суде.

  2. кадастровая стоимость завышена по сравнению с рыночной стоимостью. В этом случае процедура отличается: в 2022 году вы должны подготовить оценку и обратиться в Комиссию, чтобы оспорить ее, или обратиться непосредственно в суд и попросить установить кадастровую стоимость на уровне рыночной. Суд назначит экспертизу и по ее результатам определит справедливую кадастровую стоимость недвижимости.

  Ранее для проведения судебной экспертизы суд привлекал негосударственных независимых экспертов, но с 16 ноября 2021 года в качестве судебных экспертов могут выступать только государственные органы.

  ‘Оказалось, что правительство само решало, снижать или нет установленную законом стоимость недвижимости, что очень затрудняло снижение установленной законом стоимости недвижимости’.

  

  Марина Евсеева.

  Сроки Возражения против кадастровых цен могут быть поданы между датой внесения кадастровой цены в Единый реестр недвижимости (ЕГРН) и вступления ее в силу и датой внесения туда нового результата кадастровой цены. Это означает, что с даты подачи заявления до даты истечения срока действия.

  До 2021 года кадастровая стоимость офисных помещений составляла 5 млн рублей; в 2021 году государство провело новую кадастровую оценку. Стоимость офисных помещений увеличилась с 5 млн рублей до 8 млн рублей.

  Компания оспорила кадастровую стоимость в суде и сэкономила 2,6 млн рублей

  Что это значит Государство оценивает кадастровую стоимость земли в 32 млн рублей. Компания-владелец земли подала иск в Московский городской суд, чтобы оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка. Она хотела, чтобы кадастровая стоимость земли была на уровне рыночной.

  Результаты Суд рассмотрел результаты оценки рыночной стоимости и заключение эксперта, согласился с требованиями компании и установил кадастровую стоимость земельного участка в размере 11 млн рублей. За год компания сэкономила на налоге на имущество около 2,6 млн рублей.

  Компания обязана ежегодно выплачивать значительную сумму земельного налога как владелец промышленной земли. Как рассчитывается земельный налог, описано выше. Поэтому Геннадий Васильевич, основатель компании Meridin, посчитал высокие затраты и поручил своим юристам снизить ежегодные расходы.

  Если я оспариваю кадастровую стоимость и участка, и дома, можно подать в суд одно заявление и уплатить госпошлину один раз?

  Если есть возражения против кадастровой стоимости земли, необходимо оплатить государственную пошлину. Пошлина для физических лиц (граждан) составляет 300 рублей, для юридических лиц (организаций) — 2 000 рублей.

  Если оспаривается кадастровая стоимость участка и дома одновременно, в суд может быть подано одно заявление. Вы должны заплатить соответствующий национальный налог за каждый объект недвижимости — 300 рублей за землю и 300 рублей за дом. — 300 рублей за землю и 300 рублей за дом. — Для дома.

  Участок принадлежит сестрам на праве общей долевой собственности. Одна из них собирается оспаривать его кадастровую стоимость, но другая не хочет. Что делать?

  Одна из сестер может обратиться в суд для пересмотра стоимости земли без согласия другой сестры. При рассмотрении заявления одного из совладельцев суд пересматривает кадастровую стоимость всего объекта недвижимости.

  Сестры, не возражающие против кадастровой стоимости, могут вступить в дело в качестве заинтересованных лиц и возражать в отношении установления иного размера кадастровой стоимости для объекта недвижимости. Суд оценивает эти возражения вместе с другими доказательствами по делу. Следует учитывать, что формальное и необоснованное несогласие других совладельцев с пересмотром кадастровой стоимости не является основанием для отказа в удовлетворении иска.

  В случае положительного решения Федеральный реестр рассчитает кадастровую стоимость с учетом новых данных и обновит сумму. Если ваше заявление не принято, или если Комиссия отказывается произвести перерасчет, но вы убеждены в своей правоте, вы можете обратиться в суд.

  Рассмотрение вопроса стоимости земли в комиссии

  Ввиду споров такого рода закон допускает создание специальных комитетов, где вы можете оспорить результаты оценки стоимости земли, и вы будете внесены в национальный реестр. В такой комитет могут обращаться только заинтересованные лица, непосредственно имеющие отношение к земельному участку. Это могут быть компании, граждане, национальные или муниципальные органы власти. В большинстве случаев это собственники и арендаторы, и в их интересах, чтобы кадастровая стоимость земли была снижена.

  Заявитель может попытаться изменить кадастровую стоимость в течение срока, не превышающего пяти лет с даты внесения записи в государственный реестр. Для обоснования своих требований заявитель может запросить у органа, проводившего оценку, информацию, использованную для расчета кадастровой стоимости земельного участка.

  Заявление о пересмотре кадастровой стоимости земли должно сопровождаться следующим

  • Справка о стоимости земли для подтверждения стоимости, записанной в земельном кадастре.
  • Копия документа о праве собственности на землю (должна быть нотариально заверена).
  • Доказательства использования недостоверной информации или отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости на момент определения стоимости в земельном кадастре вместе с положительным заключением по нему от саморегулируемого органа оценщика.

  Комиссия принимает решение на основании этих и других документов, которое может быть оспорено в суде.

  Оспаривание кадастровой стоимости через суд

  Физические лица могут обратиться в суд, а юридические лица могут обратиться в суд только в том случае, если они пройдут процедуру оспаривания кадастровой стоимости земли в Комиссии и получат отказ. Все процессы осуществляются в соответствии с процессуальным кодексом. Адвокат, обладающий опытом ведения земельных дел, может гарантировать, что все процедурные аспекты, от подготовки искового заявления до представления интересов в суде, будут выполнены в соответствии с требованиями закона, чтобы суд не отвлекался на исправление формальных ошибок и мог заниматься непосредственно только существом дела.

  Процедуры, обсуждаемые в данной статье, в основном приносят пользу владельцу земли, чьи налоговые обязательства уменьшаются после такого уменьшения. Сумма налога на квадратный метр очень высока, особенно если владелец владеет большими площадями земли.

  Сравните это со средней опубликованной стоимостью земли в Москве, которая в некоторых районах составляет 18 000 рублей, но может быть выше в старых районах и ниже в новых.

  Судебная практика показала, что при наличии реальных и существенных оснований можно снизить кадастровую стоимость земельного участка, а при наличии опыта и квалификации юриста — до трех раз.