Какие участки подходят для дачного строительства. Что значит для дачного строительства

Земля под садовые участки редко выделяется в границах населенных пунктов. Недостатком является более высокая стоимость по сравнению с сельскохозяйственными землями, но участки имеют ряд преимуществ.

Дачные постройки: взгляд через призму законодательства

Все дачники знают об опасных «болезнях», которые эндемичны в природе и в некоторых местах могут стать пандемиями. Это хроническое желание посадить на своих участках все, что есть в каталогах растений, регулярно обостряется весной. Опубликовано множество признаний о таких «страданиях». Но есть еще одна серьезная опасность, которая подстерегает владельцев деликатных дач. Их «иммунитет» ослабляется под воздействием всевозможных желаний.

Что вы хотите построить на своей даче?

Это называется строительной лихорадкой. Возбудитель этой «болезни» активно мутирует, и сегодня лихорадка строителей — это не сезонная картина, как раньше, а круглогодичный вирус, который может быть опасен для домашних хозяйств.

Современные производители строительных материалов всячески способствуют этому, изобретая различные антифризы и всепогодные технологии. Основные симптомы этого бедствия описаны в этой статье. Дома и другие полезные строения на садовых участках.

Прежде чем мечтать…

Прежде чем мечтать о загородном доме и строить на своем участке беседку, гриль-домик, сарай или летнюю кухню, необходимо знать несколько вещей. Как известно, профилактика — лучшее лекарство.

Меры профилактики и укрепления «иммунитета» в случае возникновения строительного вируса могут включать ознакомление с «Правилами землепользования и застройки» (PZZ, статья 30 Закона о градостроительстве) и дачным строительным законодательством. Мы постараемся решить эти проблемы более конкретными способами.

Что мы имеем

Загородные участки часто называют дачами. Тем не менее, существуют различные правовые статусы для загородных поместий. Можно ли строить на загородном участке, зависит от этих тонких юридических вопросов, а также от размера и назначения разрешенного здания. Чтобы понять, что и как далеко вы можете строить на земле, необходимо определить, чем вы владеете.

В некоторых случаях под строительство могут быть выделены другие виды земель, например, промышленные земли или земли специального назначения. Например, местный орган власти может принять решение о выделении территории, принадлежащей бывшим военным частям, на землях специального назначения под жилую застройку.

Если ЗПЗ отсутствует, необходимо провести публичные слушания, по результатам которых местный орган власти подготовит решение об изменении вида землепользования. Расходы на проведение публичных слушаний несет владелец, инициирующий разрешенное изменение вида использования.

Капитальное строительство на дачном участке

Постоянные сооружения — это сооружения, предназначенные для длительной эксплуатации. Такие объекты требуют фундамента, их нельзя сносить или перемещать на другой участок.

В более широком смысле дом отдыха можно рассматривать как постоянное строение на участке, предназначенном для определенных целей.

Согласно Указу № 540, вышеуказанные разрешенные виды землепользования предполагают наличие постоянного строения одного типа, высотой не более трех этажей и не разделенного на квартиры.

Разрешение на строительство

Для частных зданий разрешение — это документ, удостоверяющий, что предлагаемый владельцем участка проект здания соответствует следующим критериям

• Проект планирования территории.
• Санитарно-технические строительные нормы.
• Градостроительные регламенты (только для населенных пунктов).

Разрешение требуется для строительства дома на жилой или коммерческой земле. Важно отметить, что для строительства дома на садовом или дачном участке разрешение не требуется (статья 51, пункт 17 Гражданского кодекса).

Для получения разрешения на строительство в границах частной земли владелец должен обратиться в местный административный орган по месту нахождения земли (Закон о градостроительстве, статья 51, пункт 4). Разрешение выдается Комиссией по градостроительству на основании заявления, образец которого можно скачать здесь.

При подаче заявления, пожалуйста, укажите следующую информацию

• Название организации, подающей заявку
• ФИО, контактные данные и паспортные данные заявителя.
• Адресный ориентир застраиваемого участка и его площадь.
• Вид прав на использование участка.
• Название архитектурной фирмы, ответственной за проектирование.
• Информация о проекте (количество этажей, материалы, площадь и т.д.).

Для архитектурных фирм необходимо также указать номер лицензии и юридический адрес.

В соответствии с пунктом 7 статьи 51 Закона РФ «О градостроительной деятельности» к заявлению в Градостроительную комиссию должны быть приложены следующие документы

о происхождении права на участок;
• План градостроительного развития территории.
• Дизайн здания.
• Ситуационная диаграмма, показывающая ситуацию общения.
• Схема подключения будущего дома к коммуникационной сети.
• План работы строительного подрядчика.
• Мнение инженерного комитета BTI.

После подачи заявления оно рассматривается в течение 30 дней, после чего выдается разрешение на строительство или отказ.

Причины отказа могут быть следующими

• Разрешенное использование земельного участка не совместимо с целью, указанной в заявлении (строительство).
• Несоответствие представленного проекта местному зонированию.
• Несоблюдение правил подготовки проектов.

Лица, готовящие проект, могут упустить из виду правила, касающиеся расположения инженерных коммуникаций. Строительная компания рассчитывает конструкцию в соответствии с признанными нормами, сверяясь с планом коммуникаций прилегающей территории.

Кроме того, местные власти обязаны подвести к такой земле все необходимые средства коммуникации и обеспечить доступ к социально значимым объектам (школам, детским садам, больницам, магазинам).

Вид разрешенного использования

В соответствии с Законом № 66-ФЗ под садовым участком понимается земля, предоставленная или приобретенная физическим лицом в целях выращивания сельскохозяйственных культур и отдыха.

На таких землях разрешено строительство.

• Жилая недвижимость, в которой есть право на регистрацию.
• Жилая недвижимость без права ее регистрации.

Разрешенная этажность жилых зданий составляет три этажа над уровнем земли.

Строительство жилых домов на дачных участках не подлежит разрешению. Размер и назначение строящегося здания также не регулируются, в отличие от темы зданий на землях населенных пунктов.

Процедура регистрации проще для земли под жилые дома.

Если раздел земельного участка носит сельскохозяйственный характер, владелец может добиваться его изменения.

Это можно сделать следующим образом.

1. Если земельный участок примыкает к населенному пункту, владелец должен обратиться в орган местного самоуправления с инициативой о внесении изменений в генеральный план или схему регионального планирования.
2. Если земельный участок расположен вдали от населенного пункта, владелец должен обратиться в местный орган власти; положительное решение может быть принято при наличии уважительных причин, таких как создание ТСЖ.

Рассмотрим, какие риски возникают при строительстве на сельскохозяйственных землях, предназначенных для дачного строительства.

Одной из проблем станет то, что получить регистрацию в доме, построенном вдали от населенного пункта, можно будет только с помощью решения суда.

При разработке данной особой экономической зоны предполагалось, что жилые строения будут иметь дачное назначение, то есть для сезонного, а не постоянного проживания. Поэтому для регистрации в таком возведенном постоянном строении необходимо доказать, что в доме можно проживать круглый год.

Необходимыми документами будут заключение экспертизы и технический паспорт объекта, которые обязательны для предоставления в суд.

Могут возникнуть проблемы с присвоением почтового адреса. Он необходим не только для переписки, но и для предоставления в Федеральную миграционную службу при регистрации.

Чтобы получить почтовый адрес для дома, собственник должен обратиться в органы местной администрации.

Однако по закону почтовый адрес обязателен только для строений, расположенных в пределах населенного пункта. Если дачный участок находится вне его границ, то решение о присвоении почтового адреса принимается на местном уровне.

Сходства и различия садовых, огороднических и дачных наделов

У этих видов землепользования, отнесенных к отдельным категориям, есть много общего:

1. Разрешается возведение хозяйственных построек и сооружений, используемых в качестве хранилищ для собранного урожая, сельскохозяйственного инвентаря и техники.
2. На всех этих участках разрешается выращивать ягоды, овощи, картофель, бахчевые и другие культуры.
3. На участках, предназначенных для ведения садоводства и дачного хозяйства, разрешается возводить жилые дома с целью отдыха. Но нельзя делить объект на несколько квартир.

Выделим основные отличия:

1. На землях садоводства, в отличие от дачных и огородных участков, не допускается выращивание плодовых деревьев. Построенные на них жилые объекты могут иметь только некапитальный характер.
2. На садовых участках запрещено возводить жилые строения, независимо от их местонахождения (в черте населенного пункта или на землях сельскохозяйственного назначения).
3. В жилом доме, возведенном на дачном участке, можно прописаться, а в доме на садовом участке — нельзя. Наиболее простой процедура регистрации является в том случае, если земельный участок расположен в черте населенных пунктов.

Следует также отметить, что для возведения жилых домов существуют отдельные ВРИ:

В данном случае частное фермерское хозяйство очень похоже на рассмотренные выше виды разрешенного использования, разрешая все те же виды хозяйственной деятельности, но позволяя без проблем построить на участке жилой дом и даже разводить скот.

Если ДНП расположен в границах населенного пункта, то проблем с получением разрешения на строительство не возникает. Сложности с регистрацией строений и последующей пропиской ждут вас, если участок застройки расположен вне границ населенного пункта.

Риски при строительстве на сельскохозяйственных (схн) землях

Идея построить дом или коттедж на сельскохозяйственных землях всегда заманчива. Однако здесь существует множество рисков.

Прежде всего, у владельца могут возникнуть проблемы с почтовым адресом. Если дом расположен за границами поселка или города, местная администрация не сможет присвоить ему адрес. Этот вопрос придется решать на уровне региональных властей.

Во-вторых, если дом был возведен не на дачном участке, а на пашне, огородном участке или другой земле с ВПН, не позволяющей возводить капитальные строения, государство может применить следующие санкции:

Как видим, риски самовольного строительства на землях сельскохозяйственного назначения достаточно высоки. Справедливости ради стоит отметить, что любое решение можно обжаловать в суде.

Как прописаться на даче, построенной на сельхозземле?

Основная проблема дачных участков заключается в том, что если земля не находится в границах населенного пункта, то прописаться в ней можно только по решению суда.

Чтобы получить возможность прописаться, вы должны доказать суду, что дом пригоден для круглогодичного проживания. Для этого вам необходимо пройти все этапы согласования:

1. Вы должны подать ходатайство о проведении строительной экспертизы;
2. Затем эксперты осматривают дачный дом и выносят положительное или отрицательное решение;
3. Только после положительного решения и проверки всех бумаг, суд дает разрешение на регистрацию.

Процедура экспертизы недешевая (в Московской области стоит от 20 тысяч рублей) и состоит в следующем:

1. Эксперты оценивают состояние фундамента и несущих стен;
2. Проверяют наличие соответствующих систем коммуникаций. Одно из требований — правильно функционирующие отопление, вентиляция и канализация;
3. Также они оценивают теплоизоляцию дома.

Чаще всего комиссия отказывает в положительном решении из-за отсутствия в доме электричества или газоснабжения.

Есть еще один важный момент — для того чтобы зарегистрироваться по решению суда, необходимо, чтобы у владельца дачи не было другой жилой площади. Если у истца уже есть регистрация в квартире, то лучше выписаться из нее заранее. При несоблюдении этого условия суд не предоставит возможности прописаться на даче.