Оценка недвижимости: как происходит и для чего нужна. Что такое кадастровая оценка

Если вам нужна кадастровая оценка для типовой квартиры, не ищите известную компанию с заоблачными ценами. Даже супер-оценщики не превратят обычный дом в роскошный. Расчет точно такой же, как и обычная расчетная сумма, но платить вы будете на порядок больше.

Оценка недвижимости: как происходит и для чего нужна

Рыночная стоимость недвижимости оценивается при различных сделках, включая продажу, покупку или получение ипотеки. Сегодня мы объясним, как это делается, какую стоимость можно рассчитать и почему этот процесс необходим в каждом конкретном случае.

Оценка — это процесс определения стоимости конкретного актива. Примерами могут служить производственные помещения, квартиры, коттеджи, гаражи и одноквартирные дома. Оценка стоимости недвижимости строго регламентирована. Оценка недвижимости осуществляется оценщиками, деятельность которых регулируется «Законом об оценочной деятельности Российской Федерации». Это может быть компания или индивидуальный предприниматель.

Приблизительную рыночную стоимость можно рассчитать самостоятельно, но результаты такой оценки не принимаются во внимание государственными органами. Суды, Росреестр и банки будут рассматривать только один официальный документ (отчет об оценке), выданный уполномоченным экспертом.

Bиды cтoимocти

Согласно ФСО №2, в оценочной деятельности используются четыре вида оценки: рыночная стоимость, ликвидационная стоимость, инвестиционная стоимость и кадастровая стоимость.

Рыночная стоимость недвижимости — это цена, по которой она может быть продана на свободном рынке. Он используется, например, покупателями и продавцами при обсуждении стоимости имущества или юридическими лицами в качестве доказательства наличия определенного актива. Рыночная стоимость определяется в соответствии с рыночными условиями. Проводится поиск аналогичных объектов и рассчитывается средняя рыночная стоимость. Это также отражено в результатах оценки.

Рыночная стоимость — это стоимость, по которой имущество может быть продано.

Ликвидационная стоимость недвижимости — это цена, по которой она может быть быстро продана. Поэтому при расчете стоимости оценщик использует период экспозиции в три-четыре месяца. При расчете ликвидационной стоимости используется период экспозиции в один-два месяца. Ликвидационная стоимость имущества всегда ниже его рыночной стоимости. Обычно она составляет 75-80% от стоимости покупки.

Остаточная стоимость — это стоимость, по которой имущество может быть быстро продано. Согласно МСФО2 , при определении ликвидационной стоимости учитывается влияние исключительных обстоятельств, которые вынудили продавца продать товар на условиях, не соответствующих рыночным.

Инвестиционная стоимость объекта оценки — это цена конкретного лица или группы лиц для конкретной инвестиционной цели. Чаще всего он используется для оценки эффективности отдельных проектов. Определение того, будет ли недвижимость приносить доход при сдаче в аренду. Инвестиционная стоимость всегда выше рыночной, поскольку она учитывает потенциальную будущую доходность недвижимости. Если она меньше этой суммы, то это плохое планирование, и недвижимость легко продать по рыночной стоимости.

Инвестиционная стоимость — это цена, по которой недвижимость может быть приобретена с прибылью.

Кадастровая стоимость недвижимости — это сумма, определенная в результате государственной оценки земельного кадастра. Это определяется методом единовременной оценки или, если это невозможно, на основе оценки каждого объекта недвижимости. Оценщик также определяет кадастровую стоимость земли для целей налогообложения.

Другие виды стоимости, такие как восстановительная стоимость, встречаются в оценке реже. Стоимость замещения объекта недвижимости — это сумма денег, затраченная на строительство того же объекта недвижимости в сегодняшних условиях. В нем учитывается заработная плата сотрудников, стоимость строительных материалов, оплата проектных материалов и другие прямые и косвенные затраты.

Оценка подвала — это перечень технических и административных действий для определения стоимости имущества на определенную дату.

Подземная стоимость жилья — это стоимость недвижимости, которая определяется в первую очередь государственной оценкой по отношению к налоговому расчету.

Подземная стоимость недвижимости зависит от

• Район, район
• предполагаемое использование имущества, и
• Материалы, использованные для строительства дома; и
• Год выпуска и место эксплуатации
• Финансовое положение района и т.д.

Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, земельного кадастра и картографии) проводит оценку и определяет высокую ценность земельных кадастров. Окончательная оценка импортируется сотрудниками Росреестра из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Целями расчета стоимости земельного кадастра являются

• Рассчитать сумму налога на недвижимость, и
• Для расчета суммы налога в случае покупки/продажи/арендного обмена имущества; и
• Для обучения правам наследования дома, чтобы
• определение стоимости имущества при обмене на сопоставимый объект; и
• Во время заключения договора дарения недвижимости.

Кадастровая оценка должна проводиться не чаще одного раза в три года (Москва, Санкт-Петербург, Севастополь).

Различия и взаимосвязь

Таким образом, основное различие между видами стоимости заключается в том, что понятие рыночной стоимости шире. Рыночная стоимость определяется спросом на рынке недвижимости и жилищными условиями, в то время как местная стоимость определяется местной ценовой политикой. Основное различие между подвальными значениями заключается в том, что они определяются правительством и влияют на ставки налога на недвижимость.

Стоимость земли обычно ниже рыночной. Оценки могут оказаться равными. Это когда оцениваются квартиры в старых зданиях: например, в хрущевках, сталинках. Если презумпция показывает, что кадастровая стоимость выше рыночной, ее можно повторно подать в Росреестр или обжаловать в суде. Также можно подать апелляцию в суд, если информация в реестре отличается от информации в сертификате на землю или если налоговый калькулятор не согласен с расчетом налога.

Что касается взаимодействия между двумя видами стоимости, важно отметить, что стоимость подвала не только важна для оценки рыночной стоимости, но и влияет на нее. Доказательством является то, что при расчете оценки подземных объектов эксперты учитывают рыночную стоимость не всей страны, а только определенных районов.

Как получить сведения о кадастровой стоимости жилья?

Если подземная стоимость объекта не является высоко оцененной, следует обратиться в Росреестр.

Этап процедуры оценки земельного участка:.

1. Обратиться в Росреестр для регистрации права собственности и других документов.
2. Ваши документы находятся в ведении администрации.
3. Ваше заявление одобрено.
4. Имущество включено в хвост для подземной оценки.
5. Оценка была утверждена.
6. Внесение данных в Единый государственный реестр недвижимости.
7. Выдается по юридическому документу (земельный паспорт).

В большинстве случаев все эти действия следуют примерно через 40 дней после подачи заявления.

Если стоимость земли под жильем уже зарегистрирована в Россреестре, любой желающий может узнать о ней. Существует несколько способов получить актуальную справку о стоимости земли в Кадастровом бюро.

Заявление в Реестр.

Заявление подается в письменной форме непосредственно в Росреестр, кадастровый офис или многофункциональный центр (МФЦ). Запросы обрабатываются в течение одной недели. Стоимость выписок: 400 рублей для физических лиц и органов власти, 1100 рублей для юридических лиц.

Запросы на сайте Росреестра.

Заявки подаются в электронном виде на официальном сайте. Заявки рассматриваются в течение трех дней. Стоимость выписок: 250 рублей для физических и начинающих лиц, 700 рублей для юридических лиц.

Применение к специальным электронным услугам.

Наш сервис kototam.pro позволяет заказать и получить онлайн версию котировки от Росреестра. Запросы обрабатываются в течение 30 минут, 24 часа в сутки, 7 дней в неделю. Государственная пошлина, установленная решением Министерства финансов, составляет 250 рублей.

Заказывая выписку в Kototam.pro, вам не придется тратить время на заполнение множества документов и предъявление личных бумаг. Для получения выписки с использованием верифицированных данных, предоставляемых интегрированной информационной базой Единого государственного реестра юридических лиц, достаточно определить земельный номер объекта или его адрес.

Таким образом, в зависимости от ваших предпочтений, получение выписки из реестра собственности одного государства может либо занять много времени и потребовать дополнительной работы, либо это может быть простой, быстрый и экономичный процесс.

Многие правила и нормы, разработанные в период после распада Советского Союза, действуют до сих пор. Например, стоимость запасов имущества без учета правил рыночной стоимости. Были рассчитаны налоги на недвижимость. В результате государство получало мало доходов из-за низкой налоговой базы.

Когда нужно знать кадастровую стоимость квартиры?

Прежде всего, эта информация необходима для правильного определения размера налога или сбора, подлежащего уплате государству при регистрации сделки с недвижимостью.

Стоимость квартиры в подвале редко соответствует ее рыночной стоимости. Обычно она выше или ниже рыночной стоимости. На это есть несколько причин. Во-первых, государство оценивает стоимость имущества каждые несколько лет и просто не успевает за рынком. Кроме того, они не учитывают многие факторы, которые могут существенно повлиять на стоимость квартиры, такие как внутренняя отделка, наличие и качество, включая внутреннюю отделку, вид из окна, парковочные места, дизайн окружающей среды, состояние дома и квартиры. .

Рыночная стоимость квартиры может меняться гораздо быстрее. Иногда даже несколько раз в месяц. Принимает во внимание множество различных аспектов, включая, но не ограничиваясь, местоположение, размер квартиры и количество комнат. Он учитывает статус и характеристики самой квартиры, независимо от того, есть ли у владельца все необходимые документы и десятки других переменных.

Из чего складывается кадастровая стоимость объекта?

Цокольная стоимость предоставляется по результатам независимой оценки, проведенной в соответствии со стандартной методологией. Εξαρτάται, μεταξύ άλλων, από την τοποθεσία, τον ζωτικό χώρο, τον τύπο σχεδιασμού του σπιτιού, τον σκοπό, το έτος κατασκευής και θέσης σε λειτουργία και από ένα μεγάλο αριθμό διαφορετικών κριτηρίων. Ωστόσο, δίνουν πολύ προσεγγιστικές τιμές για τα διαμερίσματα, οι οποίες μπορεί να διαφέρουν από τις πραγματικές τιμές κατά δεκάδες τοις εκατό.

Существует несколько случаев, когда определение кадастровой стоимости дома имеет решающее значение. Как уже говорилось, все сводится к уплате налогов и государственных сборов.

Налог на недвижимость, самый распространенный налог, с которым ежегодно сталкиваются почти все граждане, рассчитывается на основе кадастровой стоимости земли. В большинстве случаев он устанавливается на уровне 0,1% (но может отличаться в зависимости от региона).

Когда вы продаете свою квартиру, по закону вы должны заплатить подоходный налог (от 13 до 15%). Даже если квартира фактически продается по гораздо более низкой цене, рассчитанная сумма подоходного налога должна составлять не менее 70% от кадастровой стоимости недвижимости.

Например, предположим, что вы унаследовали квартиру, кадастровая стоимость которой составляет 4 млн рублей. Через некоторое время вы решаете продать его за 2 млн рублей. В этом случае вам придется заплатить налог в размере 364 000 рублей вместо 260 000 рублей. Например, если вы продаете квартиру по более высокой цене — 4,5 млн рублей, налог рассчитывается исходя из этой суммы, что составляет 585 000 рублей.

При дарении квартиры. Если вы получаете квартиру по договору дарения и между близкими родственниками не происходит сделки, вы также должны заплатить налог, рассчитанный из кадастровой стоимости жилья.

Существует плата за нотариальный акт, относящийся к недвижимости, которая может относиться к рыночной или кадастровой стоимости недвижимости.

Как узнать кто производил кадастровую оценку моей квартиры?

Информация об организации и сроках проведения оценки кадастровой стоимости размещена на официальном сайте Росреестра. Все, что вам нужно знать, это кадастровый номер недвижимости.

Да, если кадастровая стоимость слишком высока или слишком низка, ее можно исправить. Для этого владелец квартиры должен обратиться в районный комитет (полный список всех районов можно найти здесь) или в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости. В этом случае заявление может быть подано физическим или юридическим лицом.

Копии документов о праве собственности на квартиру (например, договор купли-продажи, дарственная, договор купли-продажи и т.д.); и

Оценка недвижимости, проведенная независимым оценщиком.

Первоначальное рассмотрение заявления обычно занимает около семи рабочих дней. Затем в течение 30 дней назначается заседание Комитета, в ходе которого цена, указанная в отчете, принимается как обоснованная или отклоняется. Затем комитет направляет копию своего решения в Росреестр, который вносит исправления в регистрацию единого юридического лица.

Оценщик исследует и прогнозирует арендную плату в зависимости от местоположения и качества земли. В расчетах должны учитываться произведенные улучшения, уровень транспортной и социальной инфраструктуры, а также объекты.

При расчете кадастровой стоимости квартиры или дома учитываются следующие факторы

• Жилая площадь и общая площадь объекта недвижимости,.
• год постройки здания; и
• материалы, использованные при строительстве здания; и
• Внутренняя и внешняя планировка здания, включая лифты и парковочные места, если таковые имеются.
• Общее количество этажей в здании и количество этажей, на которых расположены квартиры, а также
• Уровень престижности района, уровень
• инфраструктура окружающей территории; и
• Удаление с транспортных развязок.

При расчете учитывается кадастровая стоимость земли, район, в котором находится оцениваемая недвижимость, и вид землепользования.

Изменения в российской налоговой политике привели к необходимости введения принципиально новой концепции кадастровой стоимости земли. Кадастровая оценка квартир проводится по специальной методике, которая позволяет максимально приблизить результаты к рыночной стоимости. Однако индивидуальная жилая недвижимость и текущие рыночные условия не принимаются во внимание.

Кто проводит кадастровую оценку и определяет стоимость

Как уже отмечалось, это специализированное государственное учреждение, созданное на уровне субъекта РФ, которое проводит кадастровую оценку имущества и определяет его стоимость.

Вот некоторые примеры таких органов

Правовая основа деятельности.

Государственное финансовое учреждение «Центр оценки земельного кадастра» МО

Постановление Правительства МО.

Датировано 29 ноября 2016 года, «Подготовлено…». № 356-RP/44

Ленинградская область Финансовые учреждения Центр оценки земельного кадастра

Постановление Правительства Ленинградской области.

Дагестанское государственное бюро технической инвентаризации финансовых учреждений и оценки земельного кадастра

Постановление Правительства РД

От 29 июня 2018 года «О государстве…» № 77

RCH Государственные финансовые учреждения «Центр оценки государственного земельного кадастра»

Постановление Правительства Республики КХ

АО ГКУ «Центр оценки государственного земельного кадастра Амурской области».

Постановление Правительства АО.

Примечание: Основные обязанности указанных учреждений установлены на федеральном уровне — в статье 7 Закона № 237-ФЗ.

Читайте, как стоимость земельного кадастра влияет на налогообложение нашего материала:.

Споры об определении кадастровой стоимости

Закон № 22 237-ФЗ и Закон № 24.18. 135-ФЗ посвящены спорам, связанным с определением кадастровой стоимости земли.

Согласно статье 22.1 Закона № 237-ФЗ, оспорить результаты ГВЭ могут следующие лица

• Граждане и организации, если эти последствия затрагивают их права или обязанности
• Государственные органы или органы местного самоуправления (за некоторыми исключениями), связанные с активами SEPO государства или местного самоуправления.

Вызовы могут быть сделаны двумя способами: через

• путем подачи заявления в региональную комиссию; или
• путем обращения в суд (в данном случае предварительное обращение в Комиссию не требуется).

Рекомендация! Прежде чем решиться на обращение в суд, рекомендуется изучить процедуры и особенности работы региональных комиссий.

Информация о конкретных региональных комиссиях и о том, как в них обращаться:.

• Нижегородская область: оспаривая КС на недвижимость, в
• Белгородская область: филиал ФГБУ «ФКПРосреестр» по Белгородской области
• Тверская область: Государственная палата по регистрации объектов недвижимости.

Мы рекомендуем вам! Перечень решений заседаний Комитета по рассмотрению споров ГК (включая тексты опубликованных решений) размещен на сайте Росреестра: резолютивная часть заседаний Комитета по рассмотрению споров.

Информацию о подаче заявления на исправление ошибки в земельном кадастре см. в статье «Запрос на исправление ошибки в земельном кадастре».

Поэтому мы рассмотрели, что включает в себя ССЭ имущества, в каком порядке он проводится, кто принимает решение о КП и кто и где может оспорить результаты ССЭ.