Пошаговая инструкция: как оформить землю в аренду и какие документы необходимы. Как взять в аренду землю у государства

Важно: Запрещается включать в текст договора положения, возлагающие на арендатора задачи или услуги, не относящиеся к предмету договора и влекущие за собой дополнительные расходы.

Пошаговая инструкция: как оформить землю в аренду и какие документы необходимы

Незарегистрированная земля в Российской Федерации принадлежит государству. Однако каждый имеет право арендовать землю — это хорошая альтернатива покупке, если финансы ограничены.

Арендатором может быть физическое или юридическое лицо, а арендодателем — государство или муниципалитет. Сделка осуществляется через договор аренды, но с некоторыми нюансами.

Важно учитывать категорию, тип использования и принадлежность территории. Игнорирование этих факторов является основанием для отказа в предоставлении земли.

В данной статье также рассматривается вопрос о том, можно ли и при каких обстоятельствах предоставить аренду земли без проведения торгов, какие документы для этого необходимы и куда следует обращаться.

Условия

Основными требованиями к договору аренды являются:

1. Расположение участка и его размер.
2. Срок действия — при его отсутствии договор заключается на неопределенный срок. Для некоторых видов аренды существуют временные ограничения. Согласно статье 9 Федерального закона № 101 от 24.07.2002, аренда сельскохозяйственных земель разрешена на 49 лет. Однако в этом случае нынешний арендатор будет иметь право опциона на повторную аренду.
3. Арендная плата. Согласно статье 65 Земельного кодекса, земля предоставляется во временное пользование за плату. При этом арендная плата может быть установлена в денежной или натуральной форме.
4. Предполагаемое использование. Арендатор обязан использовать землю по назначению (сельское хозяйство, строительство, садоводство).
5. Условия использования и поддержания качества земли. Арендатор обязуется использовать землю, не нанося ущерба окружающей среде и не разрушая почву.
6. Условия расторжения договора.
7. 負債。
8. Ответственность за ущерб, нанесенный земле — обычно денежная.

В дополнительных условиях должно быть указано, кто должен оплачивать государственную регистрацию договора, а также то, что любое изменение и дополнение должно быть оформлено в письменном виде и подписано.

Как правило, аренда земли осуществляется только после аукциона. Однако статья 39.6 Земельного кодекса предусматривает исключения.

Физические лица могут приобрести землю во временное пользование без аукциона, если

• Владельцы узаконенных строений на земле,
• владельцы объектов незавершенного строительства,
• Бенефициары с правом посадки без хвоста,
• намерены развивать жилую застройку или сельское хозяйство,
• были лишены земли из-за приобретения земли для государственных нужд.

Учреждения могут обойти аукцион, если:

• земля предназначена для сельскохозяйственного использования,
• земля будет использоваться для садоводства в некоммерческих целях,
• земля должна использоваться для энергетических, промышленных, оборонных целей, водохранилищ, гидротехнических сооружений,
• компания уже имеет право бессрочного пользования землей.

Все, у кого нет исключений, могут попробовать взять землю в аренду по упрощенной процедуре. Для этого необходимо найти на публичной кадастровой карте Росреестра необорудованный земельный участок и зарегистрировать его.

Куда и к кому обращаться?

После того, как подходящий участок найден, необходимо подать заявление на предварительное одобрение аренды главе муниципалитета, которому принадлежит данная земля. Эксперты рассмотрят заявление в течение 30 дней и примут решение о предоставлении или отказе в предоставлении земельного участка.

Как найти земельный надел?

Сведения о свободных участках можно запросить в муниципалитете или в местном отделении Росреестра. Удобнее использовать публичную кадастровую карту.

Алгоритм следующий:

1. Откройте страницу публичной кадастровой карты.
2. Определите муниципальный район.
3. Найдите участок, который не обозначен.

После того как вы нашли участок, необходимо нанести его местоположение на кадастровую карту. В противном случае власти не примут заявку на аренду.

Документы

Чтобы оформить аренду земли без договора аренды, сначала запросите в администрации следующие документы

• план расположения земельного участка
• Заявление на утверждение схемы,
• Заявление на предварительное одобрение аренды.

Кадастровый паспорт должен быть составлен на основании схемы и административного решения о предварительном утверждении. Затем подается заявка на утверждение аренды.

Заключение договора

В случае положительного решения муниципалитет готовит соглашение для предоставления заявителю. Заявителю дается месячный срок, по истечении которого сделка может быть завершена.

• Подробная информация о земле,
• свою категорию,
• тип использования
• плюс срок аренды и размер арендной платы.

Вам необходимо 3 экземпляра соглашения, подписанные сторонами.

Чтобы сэкономить, стоит упомянуть в качестве цели садоводство — цена будет ниже, чем в случае с жилым комплексом или индивидуальным участком. Тогда вы сможете изменить цель бесплатно.

Регистрация

Договор должен быть зарегистрирован, а это делается непосредственно в Росреестре или через МФЦ.

Уполномоченный орган должен рассмотреть заявление в течение 30 дней с момента получения и принять решение о предварительном одобрении или отказе в предоставлении земельного участка.

Виды аренды

Понятие «виды аренды» включает в себя положение о целях, на основании которых может быть предоставлен участок. Земельный участок предоставляется в пользование только в том случае, если его функциональное назначение соответствует категории земель, в которой он расположен.

Основными причинами приобретения земли являются следующие виды деятельности в границах участка:

• строительство недвижимости на арендованной земле,
• 農業、
• расширения границ существующих земельных участков, а также для образования таких участков,
• создание сельскохозяйственных угодий.

При выборе земельного участка следует учитывать его категорию и вид деятельности, который арендатор намерен на нем осуществлять. Использование земли арендатором без учета ее целевого назначения считается нарушением закона, на основании которого власти могут конфисковать арендованную землю.

Ограничения в аренде земли

Помимо земли, взятой в аренду и разрешенной для использования гражданами или юридическими лицами, существует категория ограничений на ее использование. В эту группу земель не входит возможность передачи земли во временное пользование.

Невозможно арендовать землю, если ее границы расположены в следующих зонах:

• природные заповедники, парки и другие охраняемые территории,
• земли, принадлежащие спецслужбам Российской Федерации — вооруженным силам, ФСБ, Службе государственной охраны
• границы закрытых административно-территориальных образований,
• Территории, предназначенные для захоронения химических и радиоактивных отходов,
• объекты, предназначенные для охраны государственных границ.

При самостоятельном выборе земельного участка крайне важно собрать информацию о категории земель, в которой находится выбранный участок. Ограничения приведут к отказу в аренде.

Сроки аренды

На основании Земельного кодекса Российской Федерации различают следующие варианты аренды в зависимости от продолжительности сроков:

1. Краткосрочная аренда. Это передача земли арендатору на срок от 1 до 5 лет. Чаще всего он используется для строительства или реконструкции существующих сооружений или для завершения работ на недостроенных объектах. В конце срока арендатор имеет возможность продлить договор.
2. Долгосрочная аренда. В этом случае земля предоставляется арендатору на срок от 5 до 49 лет. Это выбор арендатора, если земля будет использоваться для строительства таунхауса, управления и развития мелкого хозяйства или если арендатор хочет купить землю и в будущем превратить ее в недвижимость.

Долгосрочная аренда считается наиболее подходящим сроком для юридических лиц, желающих использовать землю для коммерческой или промышленной деятельности.

Существует еще один вариант использования земли, принадлежащей государству, — бессрочная аренда. При этом стороны не оговаривают срок пользования землей, указывая в договоре только максимальный — 49 лет. В любое время арендатор или собственник может расторгнуть договор, предварительно уведомив об этом другую сторону.

Рассмотрение заявления занимает до месяца, поскольку муниципалитет должен опубликовать информацию на своем сайте. Если никто не пожелает участвовать в аукционе, заявителю будет выслано разрешение на аренду.

Условия

Договор аренды земли заключается на определенных условиях, связанных с типом земли, ее целевым использованием и статусом арендатора.

Какие земельные участки арендовать нельзя?

Согласно Земельному кодексу, земля, изъятая из оборота, не предоставляется в аренду (статья 27(2) Земельного кодекса, статья 22(11) Земельного кодекса). К таким земельным участкам относятся (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса РФ)

• заповедники, национальные парки и другие природоохранные зоны,
• лесные массивы,
• водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (подробнее о том, возможна ли аренда лесных участков и водных объектов, читайте в отдельной статье),
• земли, занятые объектами культурного наследия,
• земля, разработанная для удовлетворения потребностей обороны и безопасности, оборонной промышленности и таможни,
• земли, занятые объектами космической инфраструктуры.

Под какие цели можно взять?

Земельное законодательство предусматривает следующий принцип раздела земли:

Каждое целевое назначение имеет свои виды разрешенного использования. Земельный кодекс различает семь категорий земель. Четыре из них разрешены для лизинга, в том числе следующие:

Для аренды земель этих категорий доступны все виды разрешенного использования, предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации (ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации).特に：.

• возделывание личных подсобных земельных участков, кормов, разведение скота; ,
• ведение промышленного и сельскохозяйственного производства,
• строительство индивидуальных или коллективных жилищ и т.д.

Определенные цели использования арендованной земли накладывают на арендатора дополнительные обязательства. Например, проведение работ, связанных с использованием недр на земельном участке, требует восстановления территории. Полный перечень требований изложен в статье 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

Более подробную информацию о правах и обязанностях сторон договора аренды можно найти здесь.

Особенности заключения договора с муниципалитетом

При заключении договора аренды муниципального земельного участка соблюдаются требования Земельного кодекса и Гражданского кодекса Российской Федерации.基本原則：.

1. Если аренда длится более 1 года, договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.
2. Если договор заключен на срок более пяти лет, арендатор имеет право передать право собственности на землю другому лицу (статья 22.9 Земельного кодекса РФ). Более подробную информацию о субаренде см. здесь. Из этого документа вы узнаете, как правильно составить договор субаренды, если вы решили передать право собственности на землю другому лицу.
3. Изменение условий договора допускается только с согласия арендатора земли. Также запрещается ограничивать его права по договору. является обязательным условием договора, без него документ недействителен — Закон о земле, раздел 22, страница 12 (о том, как узнать стоимость аренды и заключить договор, вы можете прочитать здесь).
4. Арендатор обязан выполнять условия владения землей, отдельно оговоренные в Законе о земле для определенных видов землепользования (например, рекультивация, соблюдение графика землеустроительных работ) (статья 39.8 Закона о земле).
5. Договоры заключаются на срок от одного до 49 лет, в зависимости от категории земли и условий ее использования (статья 39.8, пункт 8 Земельного кодекса).

С чего начать?

Если муниципалитет желает приобрести землю в аренду, он должен следовать определенной процедуре.

Определение целей

Целевое использование приобретаемой земли является важным аспектом всего процесса аренды. Этот параметр определяет условия и полномочия, на которых участок передается арендатору (с тендером или без него).

Земля может быть арендована физическими и юридическими лицами для самых разных целей.

;
• садоводства, сельского хозяйства и животноводства (информацию о процессе заключения договоров аренды сельскохозяйственных земель см. здесь), для
• благоустройство территории и т.д.

Выбор способа оформления

Земельные участки могут быть переданы в аренду двумя способами (статья 39.6 Земельного кодекса): 1.

Без аукциона участки могут быть сданы в аренду для следующих целей (статья 39.6 параметр 2): .

• работы на объектах незавершенного строительства юридическими лицами; и
• строительство объектов инфраструктуры юридическими лицами; и
• строительство жилья некоммерческими организациями; и
• достройка недостроенных объектов собственником здания, по
• Фермерство и сельское хозяйство,.
• Работа по использованию недр, по
• индивидуальное строительство домов,.
• Частное фермерское хозяйство и садоводство.

Какие документы нужны?

Независимо от способа сдачи участка в аренду (аукцион или без него), заявитель должен предоставить

• копию своего паспорта по форме, установленной муниципальными властями; и
• Подтверждение предоплаты (для тех, кто участвует в аукционе).

При аренде участка через аукцион тщательно учитываются требования аукционной документации, которые могут отличаться от лота к лоту.

Организаторы аукциона не имеют права требовать от претендентов предоставления документов, не предусмотренных законом (статьи 53 и 122 Приказа ФАС России № 67 от 10 февраля 2010 года).

Заявление

Требования к заявке на участие в аукционе определяются «Положением о проведении конкурсов или аукционов на право заключения договора аренды…». Определено приказом Генерального штаба № 67 от 10 февраля 2010 года.Документ должен содержать следующую информацию

• Имя и фамилия.
• Паспортные данные,.
• Адрес или название компании физического лица; и
• реквизиты и адрес юридического лица.

Заявление также включает в себя несколько документов.

1. выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, a
2. копия учредительного документа юридического лица
3. предлагает цену контракта, и
4. предоставить условия и положения контракта.

• Скачать заявку на участие в аукционе по аренде муниципального земельного участка
• Скачать образец заявки на участие в аукционе по аренде муниципальных участков

При составлении заявления о предоставлении земельного участка без проведения торгов следует руководствоваться Земельным кодексом РФ (статья 39.17). Согласно документу, заявка должна содержать следующие элементы:

1. Ф. ФИО, адрес и паспортные данные заявителя,
2. Название и юридический адрес юридического лица, номер НДС, регистрационный номер,
3. название, организационно-правовая форма, название компании, название юридического лица, регистрационный номер, регистрационный номер, номер банковского счета, регистрационный номер, кадастровый номер земельного участка,
4. обоснование права на приобретение земли без проведения торгов,
5. цель, для которой будет использоваться земля,
6. почтовый адрес/адрес электронной почты для связи с заявителем.

• Скачать форму заявления на аренду земли администрацией без проведения торгов
• Скачать образец заявления на аренду земельного участка администрацией без конкурса.

Тендеры могут быть государственными и частными. Публичные тендеры проводятся по приглашениям. Открытый тендер доступен неограниченному числу участников. Информация опубликована на официальном сайте. Кроме того, объявления в местной прессе не менее чем за 1 месяц до проведения аукциона.

Для того чтобы стать собственником арендованной земли, арендатор должен обратиться к арендодателю с заявлением до окончания срока аренды. Если на приобретаемом участке имеются постройки, они должны быть предварительно зарегистрированы в земельной книге. Кроме того, для участка с нечеткими границами необходимо провести межевание.

Типичный алгоритм состоит из следующих шагов:

1. Подача заявки.
2. Определите цену приобретения земли, наняв независимого эксперта.
3. Получение ответа от администрации. В случае положительного решения уполномоченный орган выдает решение о передаче земельного участка заявителю с указанием стоимости объекта (обычно не менее 2,5% от кадастровой стоимости).
4. Подписание договора купли-продажи, акта приема-передачи и уплата платы за земельный участок.
5. Регистрация сделки в Росреестре.
6. Получение выписки из Единого государственного реестра юридических лиц.

注意を払う！ Размер цены приобретения зависит от стоимости земли по данным земельного кадастра и правил, применяемых местными органами власти. Например, в Московской области цена выкупа сельскохозяйственных земель ограничена 3% от кадастровой стоимости, а других категорий земель — 15%.

Юридически несложно арендовать землю у государства на 49 лет, а затем добросовестно владеть ею, соблюдая все условия договора. Просто следуйте рекомендациям, представленным в статье.